不動産に関する問題を弁護士が解決する法律相談Q&A

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Q&A2不動産の価格

質問

不動産の価格はどう決まりますか。
地価の基準がいくつかありますが、どれが時価ですか。

回答

1 地価の基準

不動産のうち主に土地についての公の価格(地価)の基準として、次の四つがあります。

  1. 公示価格
    国土交通省が一般の土地取引等の目安として定める土地の価格。
  2. 基準値価格
    各都道府県が一般の土地取引等の目安として定める土地の価格。
  3. 相続税評価額(路線価)
    国税局が、相続税・贈与税の算定の基礎として定める道路に面する土地の評価額。公示価格の約8割とされている。
  4. 固定資産税評価額
    各市町村が固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算定の基礎とする土地及び建物の価額。公示価格等の約7割とされている。

いずれも、それぞれの目標のもとに、定められています。

2 地価と時価の考え方

時価というのは、国語辞典によれば、その時の相場、値段などとされています。

地価と時価を考えるときは、PriceとValueとに分けて考える必要があります。Priceは、実際の代金です。これに対してValueは、評価という意味合いがあります。これまで、不動産の価格、時価と言う場合、二つの意味が厳格に区別されていなかったように思います。

不動産価格を評価する鑑定評価の手法としては、原価法、取引事例比較法、収益還元法などがあります。不動産鑑定士は、これらを参考にして、評価をします。

その不動産の評価(Value)は、使用目的なのか、投資目的なのかなどにより違ってくるでしょう。その際、上記の各種の基準や、評価手法による評価が参考とされることになります。そして実際の代金は、購入しようとする代金(払ってもいい金額)の範囲内で需要と供給の関係で決まる金額に落ち着くはずです。これが代金(Price)です。

土地の時価を問題とする場合、それが何のために必要なのかについて自覚が必要だということです。

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